住まいを借りる契約の流れ
賃貸住宅を借りる際には「知っていなければならないこと」、「知っていると得をすること」がたくさんあります。ここではそのような情報のポイントを紹介しています。
部屋探しのための基礎知識
１．予算と希望を整理する
部屋探しには、自分や家族にとって何が大切かを決めておくことが重要です。
すべての希望を満足させる物件を見つけることはなかなか難しいですから、どのような条件を優先するのかを決めておかないといつまでたっても物件を決められなくなってしまいます。
（１）まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。
家賃の理想家賃は手取り収入の30％程度に抑えておくことが賢明だといわれています。
（２）その範囲内で生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。
最優先事項は職場に近いことか、あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。
予算の範囲内であれば古くても広い物がよいのか、多少狭くても新しい物がよいのか、「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと、物件を探すことが難しくなるからです。
２．家賃の相場を調べる
部屋探しを始めるとき、最初に予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。
家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は低いということです。自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件を譲歩して家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。また、2月～4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、若干相場が高くなる傾向にあります。
具体的な賃貸情報の集め方
１．インターネットや情報誌
インターネットによる賃貸情報収集は広範囲の情報を素早く収集できますし、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。
賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。
情報を集めてから発行するまでに1～2週間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。
しかし、賃貸情報誌には、数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。
２．不動産会社の賃貸情報
不動産会社は、二つの方法で賃貸物件の広告を出しています。
一つめは、インターネットや賃貸情報誌を利用して直接消費者にPRする方法（消費者向け情報）です。
二つめは、他の不動産会社に対して賃貸情報を公開する方法（不動産業界内情報）です。
この業界内情報は、直接消費者の目に触れることは少ないのですが、不動産会社に行けば見せてもらうことができます。
当店では不動産業者間の情報サイトを利用し、一緒に閲覧しながら物件探しができます。お好きに検索条件を設定できますので、広範囲で物件を検討していただけます。現在募集が出ている全ての物件が見れますのでこちらから不必要に物件公開を制限するようなことはいたしません。
※募集状況は流動的となりますのでその都度確認をいたします。
インターネットなどでお客様自身が見つけられた物件情報でも当社でご紹介できる場合がございますのでお気軽にご相談ください。
入居の申し込み
１．入居申し込みは「契約」ではない
物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。
気に入った物件があった場合、ほとんどが口頭だけでは物件押さえや予約などができません。
申込書の提出、先方での受付があって初めて物件を押さえることができます。
この入居申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、記入項目は住所・氏名・年齢・職業・年収などになっています。
緊急連絡先の方（または連帯保証人）の情報（住所・氏名・連絡先・生年月日・勤務先情報など）も必要となりますのであらかじめご用意いただけますとスムーズです。
外国籍の方がお申込みをされる際の緊急連絡先人は、日本国籍の方、日本語で会話ができる方を要求されることが多いです。（ご友人や勤務先の上司の方など）
未成年の方は親権者の同意書が必要な場合や、親権者の方に契約をしてもらう代理契約をお願いする場合がございます。
≪お申し込み時に必要なもの≫
■個人申込のお客様：ご本人様確認ができる公的身分証（運転免許証・マイナンバーカード・パスポート・健康保険証、在留カードなど）
※審査の為、追加でご提出いただく場合がある書類：給与明細の写し（直近3ヶ月分等）、源泉徴収票、確定申告書や納税証明書（個人事業主の方等）、生活保護受給証明書など
■法人申込のお客様：会社謄本の写し（取得３ヶ月以内のもの、インターネットから取得したものでも可能）、代表者様の公的身分証の写し（表・裏面）
※審査の為、追加でご提出いただく場合がある書類：決算書（直近３ヶ月分等）、事業計画書など
入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。
したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。
ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申し込みはくれぐれも慎重にしてください。
２．入居審査で落ちることもある
貸主または管理会社は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうかを判断します。これを「入居審査」といいます。
昨今では、連帯保証人を用意するのではなく、保証会社への加入が必須条件となっていることが一般的となってきています。
保証会社での審査通過を基準に、次段階で管理会社や貸主の審査へと進んでいきます。
入居審査にかかる時間は早ければ即日から2,3日中に結果が出ることもありますが、長くて一週間ぐらい要する場合もあります。
審査では、ご本人様と緊急連絡先の方（または連帯保証人の方）に確認のお電話がいく場合があります。
この電話連絡が確認できないと審査が中断してしまうことがあります。緊急連絡先や連帯保証人の方にもあらかじめ保証会社や管理会社等からお電話連絡が入るかもしれない旨をお伝えしてください。
申込書に虚偽があったり、未記入が多い場合、また不足書類がある場合も審査が滞る原因となりますのでご注意ください。
この入居審査で貸主が入居をOKしないケースもあります。
貸主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは、当然のことといえるでしょう。
万が一審査に落ちてしまった場合は残念ですがその物件は諦めて、他の物件を探しましょう。
当社でも保証会社での審査通過をひとつの目安としております。メインの保証会社以外にも、数社ご用意がございますので、過去に滞納等をしてしまったことがある、信用情報に不安な点があるなど心配事がございましたらあらかじめご相談ください。
他社様の物件の場合は保証会社の選択や変更ができないこともございますので、利用している保証会社を考慮しながら物件をお探しいたします。
賃貸契約を結ぶとき
１．契約までに用意する書類一覧
（１）契約までに用意する主な書類一覧
■個人契約
・契約者の公的身分証の写し（ファーストコピー、表裏両面）
※写真付きの身分証をお持ちでない場合は別途顔写真をご用意いただく場合もあり
・契約者、入居者全員分の住民票（取得3ヶ月以内のもの、原本）
その他、収入証明書（給与明細等）や連帯保証人の印鑑登録証明書、保証人承諾書（実印押印）等が必要な場合があります。
■法人契約
・会社謄本（取得3ヶ月以内のもの、原本）
・代表者様の公的身分証の写し（ファーストコピー、表裏両面）
代表者様が連帯保証人の場合は個人の印鑑登録証明書等が必要な場合があります。
社宅利用の契約の場合は入居者の住民票や身分証の写しの提出が必要な場合があります。
★審査が通り契約日時を設定する際は、住民票や印鑑証明、謄本など行政機関で取得しなければいけない書類に注意しましょう。
（２）契約金の主な項目一覧と目安
（住居用物件の場合）
●礼金…賃料の0～2ヵ月分
●敷金…賃料の0～3ヵ月分
●仲介手数料…家賃の0～1月分（別途消費税）
●前賃料…賃料と管理費等の1ヵ月分程度、契約開始日により日割り賃料が発生する場合もあります。
●損害保険料…1～3万円程度 ※物件の 間取りや広さ、利用用途、補償内容により異なります。
●保証会社初回保証料…賃料の20％～100％ ※加入する場合。保証会社、契約内容等により異なります。
●鍵交換代…1～2万円程度 ※鍵交換が必須だったり、任意でOKの場合もあります。
●ルームクリーニング代…ほとんどが退去時に敷金から差し引かれますが、契約時に支払う場合もあります。間取りなどによって料金は変わり、時価の場合もあります。例：１Rタイプ３万円程度など
●24時間サポート料金…加入必須の物件もあります。契約期間分一括払いや月額料金制があります。入居中の様々なトラブルなどに24時間対応してくれるサービスです。
●消毒・抗菌・害虫駆除代等…入居前の室内に施してくれるサービスです。必須の場合と任意の場合があります。1万円程度～2万円程度、内容により異なります。
２．重要事項説明書と賃貸借契約のチェック項目
1）重要事項説明書をチェックする
重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。
不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付する義務があります。
重要事項説明書は、契約書と重複する内容も含んでいますが、非常に重要な書類です。
不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に説明する義務があります。
このとき内容を説明するのは、一定の資格を持った人（宅地建物取引主任者）が主任者証を明示して行わなければなりません。
重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で質問してください。
そして、最終的に納得してから、契約手続きに入ってください。
また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）の場合、ここで必ず説明があります。
定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いてください。
2）契約書は納得してから署名する
賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。
賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。
例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしようとしたとします。
入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。
入居者には、基本的に敷金が戻ってくるだけです。
